Согласно действующему законодательству Российской Федерации, нет четкого запрета на сдачу в аренду жилья, приобретенного с использованием ипотеки. Более того, Верховный Суд РФ уже не раз подтверждал, что собственники имеют право коммерчески использовать свою недвижимость, даже если она обременена ипотекой. Однако в реальности заемщики сталкиваются с проблемами, вызванными не государственными запретами, а внутренними правилами банков, как сообщает Новости Зеленодольска.
Недавний инцидент в Москве демонстрирует эту ситуацию наглядно: заемщик, оформивший квартиру по программе семейной ипотеки, сдавал ее в аренду неофициально. После конфликта с арендатором, последний обратился в налоговую, что привело к проверке и выявлению нарушения условий кредитного договора — сдача квартиры была запрещена. В результате банк выдвинул ultimatum: либо заемщик должен был полностью погасить кредит за две недели, либо согласиться на увеличение процентной ставки с льготных 6% до рыночных 22%.
Как отмечает Руслан Сырцов, управляющий директор агентства «Метриум», формального запрета на аренду жилья в законе действительно нет, однако банки часто включают в кредитные договора свои условия. Например, они могут устанавливать:
- полный запрет на аренду до полного погашения кредита;
- требование предварительного письменного согласия с кредитором.
Если в договоре отсутствует подобный пункт, заемщик фактически свободен в своих действиях. Для получения разрешения на аренду обычно достаточно уведомить банк, предоставив данные арендатора и проект договора. При этом, по словам эксперта, финансовые организации редко отказывают, особенно если заемщик указывает, что арендный доход поможет ему справляться с выплатами по кредиту.
Что касается программ, таких как семейная или IT-ипотека, то они также не запрещают аренду. Однако существует скрытый риск: если выяснится, что льготная ставка использовалась не для улучшения жилищных условий, а для получения прибыли, банк вправе применить санкции. Это может включать пересчет процентной ставки или требование о досрочном погашении кредита.
Отдельно стоит упомянуть материнский капитал. Средства, полученные по этой программе, предназначены для улучшения условий жизни детей, и сдача такого жилья в аренду может вызвать вопросы со стороны органов опеки, особенно если семья затем переедет в менее комфортное жилье.
Сырцов также отмечает, что массовых проверок со стороны кредитных организаций не проводится, так как у них нет достаточных ресурсов для контроля каждой залоговой квартиры. Кроме того, значительная часть арендного рынка функционирует в «серой» зоне, без официальных договоров и декларирования доходов. Поэтому конфликты случаются редко и, как правило, возникают только после жалоб со стороны третьих лиц или налоговых проверок.