Президент ассоциации «Гильдия риелторов Татарстана» Андрей Савельев рассказал причинах роста цен на жилье, спросе на недвижимость, социальной ипотеке, последствиях локдауна, загородных домах и мошенниках.
- Для начала расскажите, что такое Гильдия риелторов Татарстана, и чем она занимается?
- Гильдия риелторов - это общественно организация. Через две недели нам исполняется 15 лет. Мы третьи в России по численности среди себе подобных после Екатеринбурга и Московской области. На сегодняшний день ассоциация охватывает порядка 70% профессиональных участников рынка недвижимости.
Наши основные задачи – построение цивилизованного рынка недвижимости, разработка сервисов и инструментов для работы риелторов, их профессиональное обучение, а также рассмотрение споров между участниками гильдии и между клиентами. Если член гильдии некорректно поступил по отношению к населению, то любой человек может подать на него жалобу, которую рассмотрит Комитет по этике.
По большому счёту мы - профсоюз. Нас очень радует, что органы власти воспринимают нас как структуру. К нам постоянно обращаются с различными запросами, даже правоохранительные органы.
При выборе риелтора я всегда зайти на сайт гильдии. Там есть актуальный реестр тех специалистов, которые сдали специальные экзамены.
- Риэлтерских контор полно. Необязательно быть членом вашего сообщества, чтобы начать риэлтерскую деятельность?
- Необязательно, но все начинающие агентства недвижимости пытаются вступить в нашу гильдию. Во-первых, это всё-таки репутация - если ты состоишь в гильдии, значит ты не фирма-однодневка, а профессиональный участник рынка. Во-вторых, мы сейчас создали такую ситуацию, что состоять в гильдии выгоднее, чем не состоять. Наши клиенты получают преференции, такие как скидка на ипотеку.
- Но многих обманутых дольщиков не уберегло то, что они покупали квартиры через риелторов.
- У членов гильдии проверенные застройщики. Прежде чем заключать договор, мы проверяем каждого застройщика - его финансовое состояние и внутреннее проблемы.
Вы приходите к члену гильдии и покупаете через него новостройку по той же самой цене, что у застройщика, и не платите риелтору комиссию. Ему комиссию оплачивает застройщик.
- Это раньше надо было вам делать до введения закона [об эскроу-счетах, на которых застройщики должны хранить деньги дольщиков до сдачи объекта]
- Мы появились только в 2006 году.
- С внедрения этого закона вам проще стало или сложнее работать?
- Наша работа никак не изменилась. Этот закон действительно обезопасил граждан, но за счет других граждан, потому как стоимость недвижимости сразу начала расти. Почти все застройщики подняли цены на 10%. Это примерно те затраты, которые застройщики вынуждены нести из-за введения эскроу-счетов.
- Почему в последние 3-4 года повысились цены на жилье?
- Это 2020 год. В 2019 году цены были у нас достаточно низкие. В 2018 году уровень цен в Казани был немного выше, чем в Воронеже, почти как в Самаре, как и в Ульяновске, Петрозаводске. А вот в прошлом году мы действительно попали в топ-20. Сейчас мы входим в топ-3 по росту цен. Это Краснодар, Сочи и Казань.
- Почему?
- Так получилось, что несколько причин совпало. Благодаря этой синергии у нас цены поднялись до 40%. Первая причина – это льготная субсидированная ипотека.
- Первая же причина – это эскроу.
- Да, сначала эскроу, потом льготная ипотека. Например, однокомнатная квартира на первичном рынке в прошлом году стоила в среднем 2,5 миллиона рублей. Первоначальный взнос, необходимый для того, чтобы взять такую в ипотеку, составляет около 500 тысяч рублей. Материнский капитал – 483 тысячи рублей - теперь дают за первого ребёнка, и его можно использовать как первоначальный взнос. Человеку достаточно иметь наличных средств 50 тысяч и купить квартиру. И все побежали. Вырос спрос, выросли и цены.
Следующая причина – самоизоляция и пандемия. Тогда было непонятно, что будет завтра, и люди стали вкладывать деньги в недвижимость. Было много инвестиционных сделок. Еще одна причина – снижение ставки по ипотеке, после которого платёж по ипотеке стал лишь немного больше арендной платы. Те, кто снимали квартиру, теперь получили возможность ее приобрести.
- Лучше платить те же деньги, но за свое жилье.
- На этом фоне появился целый бизнес, когда люди покупают квартиру по ипотеке и сдают ее в аренду. Есть люди, которые берут вторую или третью ипотеку, потому что это все сдается в аренду, и эти платежи оплачивают им кредиты.
- Как повлиял рост цен на рынке металлов на стоимость стройматериалов?
- Еще одна причина роста цен – рост цен на стройматериалы. Металл в три раза подорожал, древесина – в два раза. Стройматериалы подорожали, а вслед за ними - квартиры.
Если бы был единичный случай каждого фактора, роста цен на рынке недвижимости просто не было бы. Но так совпало, что все факторы сразу соединились. В результате получился синергетический эффект и рост цен составил от 20 до 40%.
- Зачем эта ипотека, если ты за первоначальный капитал в 500 тысяч не сделаешь никакой взнос? Стоимость квартир возросла за 3 миллиона рублей. За эту цену ты купишь только «хрущевку» где-нибудь.
- Однокомнатная «хрущевка» действительно стоит в районе 3 млн 200 тысяч рублей. Если мы говорим про первичный рынок, то можно найти квартиру за 3,5 миллиона рублей на начальной стадии строительства. Понятно, что это будет небольшая студия, но всё-таки отдельная квартира.
Если мы говорим про вторичный рынок, то однокомнатная квартира с хорошим метражом начинается от 4 миллионов рублей. Цены выросли, но нам ещё далеко до Москвы, Санкт-Петербурга, Сочи, Краснодара, Хабаровска, Владивостока и Камчатки.
- Сколько средняя стоимость квадратного метра сейчас в Казани?
- Средняя стоимость жилья по вторичному рынку колеблется от 80 до 100 тысяч рублей. Чем больше площадь квартиры, тем будет меньше обычно стоимость квадратного метра. Но в среднем ближе к 100 тысячам рублей.
Если мы говорим про первичный рынок, то тут цены колеблются от 100 до 140 тысяч рублей, в зависимости от района и степени строительства. Стоимость стартует обычно где-то в районе 100-105 тысяч рублей, и на финальном этапе сдачи дома в эксплуатацию достигает 130 тысяч рублей. Однако сейчас мы начали наблюдать такую тенденцию, что проектное финансирование достаточно плотно вошло на наш рынок и многие застройщики начали сразу выставлять финальную цену за «квадрат».
- Все финансирует банк.
- Да, но банк финансирует тоже под определённый процент. Чем больше денег дольщиков собраны в банке на эскроу-счётах, тем этот процент ниже. Сегодня появились застройщики, которые стали продавать уже не по договору долевого участия, а по договору купли-продажи после сдачи дома уже как вторичное жильё. Раньше это было немыслимо.
- Насколько спрос на жилье выше предложения в Казани, в Татарстане?
- Предложений больше, чем спроса. Если бы спрос был выше, тогда ситуация была бы немного другая. Например, в 2005-2006 годах спрос был выше предложений, а после цены выросли на 100%.
В конце 1990-х – начало 2000-х у нас была программа «Ветхое жилье», и, наверно, четверть или треть города получили бесплатные квартиры. Зачем покупать, когда можно и бесплатно получить. Когда программа закончилась, начался рынок, и начали продавать.
- Потом она преобразовалась в программу социальной ипотеки. Как она сейчас влияет на уровень цен?
- Никак, потому что социальную ипотеку дают не всем.
- Сколько домов сдаётся по соципотеке?
- Около миллиона. Есть небольшой нюанс – по социальной ипотеке у тебя нет возможности выбрать квартиру там, где ты хочешь, а только там, где построили по программе. На сегодняшний день «Салават купере» - единственный микрорайон, больше в городе социальной ипотеки нет.
Раньше квартиры давали в районе автовокзала, в Азино, на улице Глушко, в центре города, на улице Гоголя, на Квартале. Сейчас этот вид ипотеки не очень интересен, хотя ценник там в два раза ниже, чем на рынке.
- На ценовую политику она не влияет, так?
- Не влияет.
- Президент России не так давно решил продлить льготную ипотеку до июля 2022 года. Как это отразится на рынке жилья?
- Это хороший момент для рынка. Правда, соципотека поднялась до 7%. Есть опасения у многих, что это вновь поднимет цены на жилье, но в Татарстане такого не случится. Уже в прошлом году был слишком большой рост, расти дальше некуда. А на количество сделок, на снижение того количества населения, которое не может позволить себе купить, на это скажется. Возможность купить жильё появится у большего количества населения.
- Например, молодая семья, у которой доход составляет порядка 35-40 тысяч рублей в среднем, до 80-100 на двоих. Если у них шансы без рождения ребёнка или с рождением ребёнка стать счастливыми обладателями квартиры?
- Если молодая семья имеет миллион рублей, она спокойно может с этими доходами приобрести квартиру, потому что их ежемесячный платёж будет составлять где-то 20-25 тысяч рублей. Семья зарабатывает вместе 70-80 тысяч рублей, то могут себе позволить выплачивать. А если еще и ребенок родился, то достаточно 400-500 тысяч рублей для первоначального взноса.
Можно сказать, что жильё в настоящий момент стало более доступным, чем пять лет назад, когда цены были ниже, но и ипотека была другая.
- ЦИАН сообщал, что под обновлённые условия подходит порядка 4% квартир в новостройках. Сумма кредита тоже не очень большая. В результате нужно заплатить 500 тысяч рублей, чтобы купить за 3,5 млн рублей. ЦИАН считает, что новые условия обесценили программу. Это действительно так?
- Не соглашусь. Здесь надо смотреть на другие цифры. ЦИАН считает по своему сайту, а надо считать по выданным кредитам. Средний кредит в Казани – это 2-3 миллиона рублей. Если человек берет 4-5 миллионов рублей, это уже более такое комфортное жильё, и у этого человека 1-2% разница в ипотеке.
- Вы сказали, что в 2006 году цены выросли на 100%, а за последний год?
- От 20% до 40% в зависимости от сегмента. Например, «элитка» практически не изменилась, рост там в пределах на 10-15%, не больше. «Первичка», эконом-класс выросли на 30-40%, загородная недвижимость сильно выросла.
- На загородную недвижимость после локдауна вырос спрос?
- Когда закончился локдаун, в июне-июле 2020 года, мы увидел бешеный спрос на загородную недвижимость. В пригороде Казани можно купить дачу за 200 тысяч рублей. Это будет щитовой домик, 3-4 сотки земли, где можно отдыхать. С баней – уже 300-400 тысяч рублей. Коллеги говорили, что мы продали даже те объекты, что стояли годами.
- А как дело обстоит с домами? Например, с площадью 150-200 квадратных метров.
- Цены поднялись.
- Что выше – квадратные метры в жилом доме или квадратный метр в квартире?